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推进房地产税官宣了!落实时间可能是……
发布时间:2020-05-21 09:44    |    阅读量:    |    来源:地产情报站

作者:地产情报站

导读:临近大会,大事不断!5月18日晚上,官方发布了“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。洋洋洒洒一万多字中,有10个字尤为抢眼——稳妥推进房地产税立法。...

临近大会,大事不断!5月18日晚上,官方发布了“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。洋洋洒洒一万多字中,有10个字尤为抢眼——稳妥推进房地产税立法。

深入解读

税收这个东西,往往像空气一样,看不见,摸不着,却又渗透在我们生活的细枝末节里。“房地产税”这几个字已经被大众念叨了太久,但一直没有落实。可以想象的是,一旦它付诸实施,一定会掀起市场的巨大波澜。

官方关于房地产税的文件总是不同寻常,甚至有些微妙。其实未来趋势都藏在字里行间,值得我们仔细揣摩。今天站长就来对比一下2018-2020年的相关政策,给大家来个深入剖析。

2018年:深化财税体制改革,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

2019年:深化财税金融体制改革,加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

2020年:加快建立现代财税制度。适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权,减少并规范中央和地方共同事权。深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。稳妥推进房地产税立法。

比眼力的时间到了,从2018年到2020年,政策看出区别了么?

这次政府文件强调了加快建立现代财税制度和稳妥推进房地产税立法,说明财税制度落实要提速了。而房地产税正在推进,肯定会出台,一切只是时间问题。

至于官方今年为何提到加速房地产税,原因有二:

首先,疫情影响下,经济滞胀逐渐严重,必须进行大规模“减税降费”,刺激民营经济完成经济动力改革。而这意味着政府需要输出大量的财力,需要快速找到新的税源补充“财库”。

其次,当下一二线主要城市的房地产进入存量房时代,可供开发的土地越来越少,卖地收入的天花板近在眼前,需要找到新的税源替代土地出让金。

而政府文件中“稳妥”两个字,说明高层希望把这个工作做扎实,不能出乱子。为什么这样说呢?因为房地产税一方面关乎全国几乎每个人的利益,一方面又与政府财政和房地产商的利益息息相关。政策一出,撬动的就是数万亿元真金白银。房地产税涉及面太广,而目前还有很多问题需要解决,因此一定要“稳妥”。

落实难点

为什么说房地产税还面临着很多问题?站长下面就来细细说说。

首先,是70年土地使用权跟房地产税怎么协调。

之前很多人建议,70年土地使用权折成房地产税的份额。也就是说,新房不再交土地出让金,但是要交房地产税,而你要买二手房,比如房龄10年的二手房,就要交1/7的房地产税,以此类推。

如果真这么干,大家肯定都去买总价低但交税高的新房去了,毕竟好上车。如此一来,二手房的流动性势必大大减少。最倒霉的就是老破小,铁定会更难卖了,毕竟一套房龄40年的房子就意味着要交4/7的全额房地产税。现在大家买房基本都不看折旧,而以后二手房的房龄则将成为至关重要的因素。房龄越老,税就会越高,也就越不好变现。

这样一来,二手房市场就会面临巨大冲击。

其次,小产权怎么办?

现在小产权房非常多,很多人花了高价购买,如果全部拆除,势必会激化社会矛盾。但这部分没产权的小产权房子又不大可能收税,这就给市场留下了钻空子的余地。如果不处置小产权房,就相当于变相支持大家去买小产权避税。所以,还得给小产权的问题。

之前有人提出,小产权收超额房地产税,然后补发产权证明,使其可以自由买卖。但是这样的建议未必能推行得下去,因为有的小产权房要交的税甚至比房主当初买房子的价格还贵,如此一来,房主自然也就没有动力去转正。但是如果不收超额房地产税,那又相当于正经买商品房的人吃了大亏。所以,这是一个非常大的难点。

最重要一点是,房子的库存问题如何解决?

易居研究院数据分析显示:截至今年3月底,100个城市中,有57个城市库存出现了同比增长现象,相比2月份54个城市有所增加。尤其是杭州、成都、青岛、厦门、南京等重点城市的库存量高达40%左右。从库存销量比来看,一线城市为14.6月,二线城市为11.7个月,三四线城市为13.4个月。

从上面数据可以看出,目前众多城市库存量高企。特别是三四线城市,本来经济发展就一般,受到疫情影响,居民购买力大大减少,很多人置业需求被迫延迟,导致去化周期拉长。而且棚改已至收尾阶段,三四线房子还要面临着房价下跌的压力,去库存的压力着实非常大。

综合来看,现在仍然有很多问题亟待解决。房地产税虽然是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑,但短期内还缺乏落地条件,显然还有一段路要走。

站长还要强调一点,根据我国税收法定原则,房地产税的征收,必须经过全国人大完成立法。而房地产税的落实要分三步走:全国人大完成立法、地方政府充分授权、试点城市有序推进。

所以说房地产税今年肯定不会落实,明年恐怕也比较难。那么,房地产税到底会在什么时候出台呢?在去年的博鳌房地产论坛上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康曾对这一问题做出分析:“房地产税立法的整个立法过程要多长时间才能完成现在不好预测,权威的信息是,房地产税在本届人大任期之内应该看到它的启动。”按照这个时间推测,那房地产税出台将在2023年之前。

指望房地产税尽快落实能降房价的朋友们,只能说是想多了。

不过也不用灰心,因为房地产商们要去库存还是会有一波降价潮,还是有低价上车机会的,而且房产税早已开始试点了

开始试点

站长要强调一下,房产税和房地产税不是一码事。房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。

而房地产税是一种综合性的概念,指的是一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。大家可不要弄混了。

房产税方面,其实早已在上海和重庆开始试点,发挥抑制炒房的作用了。其中上海规定家庭第一套房免征房产税,重庆则规定房屋免征面积为100m²。

房产税的计算方式为:应纳税额=应税建筑面积×建筑面积市场交易单价×税率。减去免税面积之后的面积就是需要交税的房屋面积,按照房屋的市场交易单价确定税率,再按照上述公式计算即可。

从目前重庆和上海的房产税试点看,都是持有有房产越多,每年需要缴纳的税也就越多。如果未来房地产税全面实施、房子供大于求时,房价还是有可能会下跌的。

你,期待这一天早日到来吗?

(责任编辑:李轶)

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