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何谓房地产泡沫

2009-12-27 15:35 作者:管理员 | 来源:网络收集 | 点击: | 我要评论

导读:根据经济学的解释,房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,地产泡沫的破裂还产生金融危......
      根据经济学的解释,房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求,或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求,投机需求的特点是“买”是为了“卖”,目的是赚取差价;投资需求则是通过租金来获得投资收益。不过,现实中只有事后才能完全区分投资与投机,事前很难判断。 

      一般来讲,市场需求的投机成分越高,泡沫越大,危险区与严重危险区的泡沫相对难逃“破裂”的命运,但“泡沫”并不是只有“破裂”一条路径,安全区的“泡沫”可以维持,警戒区的“泡沫”可以继续膨胀到危险区,也可收缩到安全区。因此,科学客观地看待泡沫必须度量泡沫,判断泡沫所处的阶段。

      度量泡沫主要是三个指标,即:房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性;租售比则是住房售价与月租赁价格的比值,用于判断是否具有长期投资价值。根据上海市的实证研究结果,房地产投资占GDP比重的合理范围在10%至14%,房价收入比的合理区间是6至9倍,租售比的合理区间为150至230。
(责任编辑:admin)
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