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如何识破二手房交易诸多陷阱 交易过程大揭秘
发布时间:2012-08-28 10:56    |    阅读量:    |    来源:南方都市报

作者:mumu

导读:“买二手房太悲催了,一不小心就中招了。”刚买完房的王小姐挺郁闷的。最近,几个朋友都买了二手房,看中的是便宜货,但手续太繁琐,交易过程中,不少都遇到了这样那样的“暗算”。 ...

“买二手房太悲催了,一不小心就中招了。”刚买完房的王小姐挺郁闷的。最近,几个朋友都买了二手房,看中的是便宜货,但手续太繁琐,交易过程中,不少都遇到了这样那样的“暗算”。

  不比新房的新快直接,从看房到最终的收楼,买一套二手房,起码需要15个主要流程,其中隐藏着资金、交易等各种问题。稍有闪失,就可能遭钱秧。

    下定到收楼足足15个大环节

  “从下定到收楼,整整花了我半年时间。”田先生今年4月份,他看中了凯茵豪园的一套79平方米的小三房。虽然整个过程还算顺利,但从看房到最终的收楼折腾了几个月,被弄得晕头转向。

  交易一套二手房,从看房到交诚意金、签合同、过户、按揭贷款,再到最终的领取房产证、收楼以及水电等的过户,至少要15个流程。

  “如果是一次性付款,一个月内差不多可以办完手续。但若是按揭贷款,差不多需要两三个月。”中山科威不动产市场发展部经理李文彪介绍,对于购房者来说,买二手房确实是比一手房要复杂,主要是过户手续和税费方面与一手房有很大的差异,尤其是税费,房产证过不过5年涉及到营业税及附加、也涉及到个人所得税的缴纳问题,两者加起来有8.6%,往往是由买方承担的。

  满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示,在二手房交易中,房产证的确权、卖方贷款的赎楼、房产的评估等方面,都是比一手房多出的程序。

  大地物业高级策划经理冯瑞卿表示,目前中山成交的二手房主要是5-10年左右的第二代商品房,成交中比较多的是外来人员。与一手房相比,二手房交易过程繁琐、比较难贷款、交易风险大,但现房、房价便宜、配套相对完善、70-80%的二手房带装修等是其优势。

  缩短交易时间可降低风险

  周先生相中了一套92平方米的小三房,房产证过5年,保养不错,业主开价45万元。他手头有16万元的现金,首付三成13 .5万元,加上税费、佣金应该差不多。但实际上,他这个小算盘在二手房交易中,存在资金漏洞。因为二手房银行贷款是按评估价算的,而不是实际成交价,要考虑是否有现金支付两者中间的差价。以这套房为例,银行评估价大约40万元,而与实际成交价相差的5万元,需要他支付现金给卖方。

  “尤其是去年房产政策变化大,购房者首期款也交了,也过户了,突然被银行告知政策变化,不能贷款了,只能四处筹钱,一次性付款。”陈晓华表示,如果遇到政策变化,买方要么想办法筹集现金,要么和卖方协商解除合同。即便解除合同,要重新过户给原业主,这就涉及两次过户的税费问题,而且第二次过户的费用(不过5年)更高,佣金也得照样支付。

  还有一种风险是流程上无法避免的,就是在交完定金和首期款后,原业主的房子因债务问题或其他原因突遭冻结的可能。作为购房者,要尽量准备齐购房的相关资料,尽量缩短交易的时限以降低风险。

  一不小心,就被“暗算”了

  花钱买保证反亏千把块

  今年3月份,刘小姐在凯茵新城看中了一套45万元的二手房,但由于她的户口不在中山,在中山又不满一年,不能提供一年以上的纳税证明或社保证明,不能贷款,只能无奈地选择放弃。

  这时,房产中介人员告诉她,有办法让她补齐一年的纳税证明,可以在银行贷款。当时,她还心存疑虑,同时,由于实际成交价是45万元,但二手房的银行评估价可能评不到45万元,要贷款的话,还要将成交价和评估价的差额部分给业主现金。“能给评估公司打招呼,评估到实际成交价,只需首付成交价的三成。”房产中介的人员说。

  在中介人员再三劝导下,刘小姐决定花钱办事花7000元办一套纳税证明。可她在交钱时,发现中介人员找来的“办证”人员没有公司。中介人员连忙解释:“办不下来,钱全退。”刘小姐犹豫再三,最终要求先交一半的钱,等银行放款再给另一半。“办证”人员给她开了一张个人名义的收据。

  但折腾了2个月,银行也没同意贷款。可当她回头来找当时那个房产中介人员时,发现那个中介已经辞职不干了,打电话也不接。找“办证”人员,“办证”人却再三推托,纠缠了将近2个月,对方退了2000块钱,并表示剩下的1500元被中介的人拿走了,此后就再也联系不上。无奈之下,刘小姐只能举债全额付款买房。)

  支招:或可用其他证明替代

  从2010年开始,根据调控政策,中山要求非本地户口的房贷申请客户需提供1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明,虽然一些中介提供“作假”的证明,但是大地物业高级策划经理冯瑞卿提醒,这类操作本身就有很大的风险。

  而实际上,不少银行也提供一些变通的操作,比如提供足够多的存折流水,有一定的存款证明,本地的公积金缴纳证明或者购房人本人的水电费缴交证明、单位工作证明等均可以成为证明,但要以银行的最终审批为准。

  自家改户型却被邻居误

  前段时间,王小姐买了一套房,兴奋之劲还未过去,郁闷的事情就来了。原来她买的房是两套打通的,原来的业主将两套2房2厅的房改成了3房2厅。现在她装修时,想把房改回四房。该房原本有2个大门,原先的业主只开了一个门,另一个门封死了,结果邻居在这两个门中间安了一道铁闸门,那个封死的门外边也变成了邻居的私家空间。

  “恢复成四个房间,就要开那个封死的门。买房时,原来的业主说门是自家的,开没问题。”王小姐说。可她买完房时,发现要开那扇门很难。“我买了水果去邻居家。邻居说,那个地方确实是公共通道,但是他家的鞋柜在那儿摆了10年了,现在要求把鞋柜搬回去,接受不了。”王小姐介绍,和邻居多次协商无果,后找物业公司,物业不愿介入,让双方自己协商。

  王小姐考虑要在这里住10年左右的时间,不想和邻居闹僵。无奈之下,她只能修改装修方案:将主卧改在原来的客厅,客厅放在原来的餐厅,餐厅放在原来的主卧,整个转了一个圈。这样,痛苦又来了。“这种老房子屋顶有很多梁,这么一改,客厅上面露出了3道梁,还不一样厚。”王小姐很郁闷。

  支招:拍照确认以防纠纷

  满堂红中山分公司总经理助理陈晓华认为,二手房的成交以现状为主。有哪些残破的地方,也默认为买家接受。虽然原业主不能提供质量保证,但可以增加买方的议价筹码。在签订合同时,不要看见合同上写有“交房标准为现状”就立即签字,以为交房就一定和当初看房时的现状一样,毕竟现状到底是如何没有具体描述,所以实际购房时应当进行详细记录,并双方签字确认。必要时还可以拍照为日后可能发生的纠纷留下证据,并附在合同附件中。

  报价花样多时常空欢喜

  住在雍逸廷的李阿姨80来平方米的小两房显得拥挤,准备今年换个房。她手头有80万元的现金,想一次性付款买套三房。前段时间,她在A中介看到雍逸廷有套118平方米的3房,带车位要价85万元。该套房虽然房产证过了5年,不用缴纳5%的营业税,但由于是卖方的非唯一住房,要缴3%的个人所得税,这是需要买方来承担的。加上佣金、买方的契税等,要5万元左右。也就是说,李阿姨至少要准备90万元的资金,才可能付清所有的费用。

  正当李阿姨郁闷时,B房产中介告诉她,该套房可以不带车位卖,76万元可以搞定。这令她又重燃希望,兴致冲冲地让B中介约业主谈谈。结果,一盆冷水迎面而来,B中介追问业主,业主说是不带车位不卖。不过,带车位价格可以让一点价,83万元。“唯一得到安慰的是,两个中介的报价基本一致,没有吃我的差价。不过,钱还是不够。”李阿姨喜忧参半。

  正当李阿姨决定放弃这套房时,她看到A中介的网站上又挂出了这套房的信息77万元。她突然眼前一亮,难道业主同意不带车位卖了吗?于是,李阿姨赶紧又去了A中介。结果得到的答复是:“77万是不可能成交的,网上挂出来也成交不了,人家一定要带车位卖。”“那你们为什么还要贴出这样的价格信息?”李阿姨追问。对方轻描淡写地说:“一些经纪人员自己挂出来的,为了吸引购房者而已。”

  李阿姨的感觉很不爽,一套房子仅仅是价格信息在几天内就变了好几次,她的心情可谓一波三折。目前,她仍然在纠结是否举债来买这套房子。

  支招:再三确认真实房源信息

  目前很多中介门店都会以非常低价的房源来吸引消费者前来购房,但是这些信息往往存在报价比实际低很多的情况,消费者在网络获取此类信息后,最好先致电询问该套房源是否存在,以免白跑一趟。

  中山科威不动产市场发展部经理李文彪表示,可以让中介约业主三方再协商解决,同时要求中介撤消不实的房源信息,甚至可以向有关部门举报。

  见招拆招

  教你识破二手买卖小陷阱

  交易篇

  查册确认产权清晰

  在买卖双方的洽谈过程中,一定要明细业主的产权状况,看有无抵押、物业维修基金怎么付等。这些在签合同之前都要全部厘清,原业主有抵押贷款的,要先赎楼,避免交易过户时产生纠纷。同时,尽量在正规的中介公司进行交易,避免一房多卖。不要以为二手房一定有房产证,除了一些比较新的二手房可能还没有办下来房产证外,一些较老的二手房可能由于这样那样的问题也没有房产证。这些情况一定要摸清,并慎重考虑交易的漫长性和风险。

  房产证上是两个或以上联名的,只有一方同意卖房是不行的。要亲自看到所有房产证上名字的人,或者有他或他们的委托公证书,才能下定金。不然,有可能一方同意,其他人不同意,交易时会发生不必要的纠纷。业主的产权情况可以在国土部门进行档案查册。

  避免只与中介单边接触

  而二手房买卖中,不少市民担心存在中介吃差价的问题。在这种情况下,一定要在同一楼盘中多看几套房,多一些前期的价格调查,心中有数。同时,在签买卖合同时,不要和中介签单边合同,一定要买方、卖方和中介签三方合同,可以很大程度上规避中介吃差价的情况。

  在看房时,房产中介往往要求看房者签署一份承诺书,保证如果最终成交,只能在该中介成交。其实,一套房子可能在几个中介中都有放盘,其它中介甚至在议价或佣金方面更有优势。虽然这种事情每天都在发生,房产中介也不可能每单都追纠购房者的责任,举证也有难度。

  资金篇

  检查房产证是否过5年

  二手房有3个价格,实际成交价、银行评估价和国土评估价。其中,国土评估价是用来缴纳税费的依据,银行评估价是银行贷款的依据。一套50万成交价的房子,银行为了降低风险,可能评估价为40万,首套房首付三成12万,只能贷款28万,实际成交价与评估价中间的10万差额也是需要买方支付现金的。按有关规定,买卖双方各付各的税费。但在实际交易中,卖方往往是实收,其税费和佣金都要由买方来承担。而一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交,刻意隐瞒或避重就轻。一定要了解清楚卖方的房产证是否过5年,以及是否为家庭唯一住房。卖方甚至应缴纳5 .6%的营业税及附加、3%的个人所得税,两者就有成交额的8.6%。

  认清自身购房条件

  在交完定金和首期后的过户阶段,可能由于买方的原因导致无法银行贷款,比如买方的购房资格或征信问题等。去年,在房产调控政策多变的情况下,中山的这种情况就比较多。在这种情况下,要么是买方筹钱一次性付款,要么是双方协商解除合同,但会损失税费和违约金。因此,在买二手房前,买方要认真了解自己的购房条件,并评估可能遇到的政策风险。

  房产中介收取佣金是以买卖双方签订商品房买卖合同为界定的,从那一刻起,房产中介完成了中介的信息服务。也就是说,如果签署了买卖合同后,即便买卖双方同意解除合同,最终没有实际成交,房产中介依然会收取佣金。购房者在签合同前应考虑清楚,避免不必要的损失。

  收楼篇

  水电煤过户要理清

  二手房在收楼后,依然有繁琐的事情,那就是水、电、天然气、物业、有线电视等的过户。这些需要新的房产证和买卖双方的身份证,最好在签买卖合同时要说清楚,要求卖方协助买方的这些方面过户。

  买房时,可以预留交房保证金。在过户完交房时,要有水、电等过户手续,一旦出现了原业主欠费的情况,而业主又不愿意补时,就可以从交房保证金里面扣取。当然,在家私家电发生不符、丢失而业主又不愿意赔偿时,也可以从交房保证金里面扣取。至于交房保证金要给多少,一般几千到2万元都有,如果有较贵重的家私家电在屋内,双方也可以协商把交房保证金提高。

  签合同时规定原业主户口迁移期限

  有些二手房中有原业主的户口,而他们在卖掉房子后,户口一时又找不到地方。这个问题不能等到收楼时才发现,要提前了解清楚,并和卖方协商,最好在签合同时就说明,在多长时间内,卖方的户口要迁走,免得给自己将来的入户带来麻烦。

  同时,因为二手房是以现状为主,就像下水道是否漏水一样,原业主不会对买方收楼后发现的新问题负责。在交房时,有时会出现买家着急草率签完“交房确认书”再去收房的情况,这样的风险比较大,因为签完“交房确认书”就等于买家认定了房子没有问题,一旦发现房子有变化,例如家私家电有丢失等情况就会“哑巴吃黄连”。

  二手房全过程

  1看房一些中介会放一些不可能成交的低价信息或已成交的房源,同一套房可能在几个中介都有,可能拿到更低的价格或佣金。

  2交诚意金可以退回。看中房子后,交一笔5000元左右的诚意金,如果此后无意购买,诚意金是能退的。)

  3签署合同检查税费。要搞清楚税费由谁支付,房产证是否过5年,涉及到营业税和个人所得税差额高达成交额的8 .6%。老业主是否欠物业费、水电费,是否抵押等。

  4交定金此时要准备过户所需的一切资料,及公证费、佣金、评估费、律师费、测绘费等。

  5申请贷款需要买方的身份证、户口本、纳税或社保证明、收入证明、户籍所在地房产证明以及中山国土局出具的房产证明,及卖方的身份证、户口本、房产证、土地证等。

  6评估贷款依据。评估公司对房子进行评估,是银行发放贷款的依据。若评估价比成交价低,除首付外,两者间的差额要付现金,银行会据此给出同贷书。

  7公证双方提供身份证、户口本、购房合同等资料。)

  8递件过户提供双方身份证、户口本、买卖合同、房产证和土地证等证件,递件当天支付首期款,同时交契税、营业税、个人所得税、过户费等。

  9领取房产证过户10-15个工作日后,领取房产证、土地证,交给贷款银行进行抵押登记。

  10银行放款签署购房贷款合同后,银行将贷款划入卖方指定的账户,银行放款后,将新的房产证、土地证交回给新业主。

  11收楼注意房屋的东西与当初承诺的是否一致、原业主是否已经交清水电、物管等费用,原业主一同办理物业、水、电、燃气和有线电视等的过户。

(责任编辑:admin)

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