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交易房款监管 细节要斟酌
发布时间:2012-08-28 10:49    |    阅读量:    |    来源: 广州日报

作者:mumu

导读:垫资赎契资金安全隐患最大,又涉及多个银行操作,怎样监管?仍有交易可豁免监管如何甄别? ...

垫资赎契资金安全隐患最大,又涉及多个银行操作,怎样监管?仍有交易可豁免监管如何甄别?

 

广州市二手房交易资金全面监管在业界推出征求意见稿,引起坊间一片热议,尽管日前广州市房屋交易监管中心有关人士在业界座谈会上表示“今年内难以实施”。以往二手房网签也是经过2010年一整年的铺垫才在2011年元旦起实施,二手房交易资金全面监管从放风到最终落实,估计也要一段时间。业界人士认为,二手房交易资金全面监管还涉及银行方面,协调难度预料更大。

对于目前二手房交易资金全面监管征求意见稿的框架,业界人士提出不少改进意见。按揭业人士接受本报采访时表示,在目前的框架中,对二手房垫资赎契款的监管尚存空白,而这部分资金正是二手房交易中风险最大且最易出事的;此外,在征求意见稿中,依然存在对部分交易作出豁免的安排,如何甄别符合豁免资格的交易,也将是政府需要严加考虑的内容。文/图:记者李凤荷

垫资赎契款风险大

该如何监管?

亿达按揭业务管理部总监王永婵表示,在二手房交易资金全面监管的征求意见稿中,对赎契垫资款的监管流程只字不提,对此他们非常大惑不解,因为垫资赎契款正是二手房交易资金中风险最大的房款,风险在于业主获得买家的首期款作为赎契之用,但房屋还未转名,有可能出现业主卷款走佬的状况。

王永婵告诉记者,对于业主转让按揭中的房屋,通常的处理方式是三种,一种是买家一次性付款,业主收取首期款赎契,再持证与买家交易;第二种是买家不转换贷款银行,在业主原按揭银行申请贷款,银行对赎契款可以监控;第三种是买家转换贷款银行,业主需要收取买家首期款为赎契款,结清贷款后再由买家到贷款银行申请贷款。第二种交易方式为转按,对买家首期资金安全保护最大,因为不涉及业主赎契后取出房产证这个步骤,第一种方式过渡到全面监管阶段也比较简单,只需在贷款银行开设一个托管账户即可(若该贷款银行具备房款监管资格);第三种在实际中最普遍,因为买家在业主原贷款银行不一定能够获得理想的贷款利率或者并非买家的日常往来银行,因此在赎契与申请贷款之间存在一定的时间差,通常按揭中介会对这种交易进行全程封闭操作,尽可能缩短存入赎契款与扣账的时间,同时必须取消业主可以远程转账的手机银行、电话银行和网络银行功能,涂销抵押登记后的房产证必须由按揭中介保管,这样才可以避免业主取走赎契款走佬的不幸事件发生。

在未来二手房交易资金全程监管中,一宗二手房交易会涉及两个监管银行,在二手房合同中会订明首期款XX万用于业主赎契之用,因此在赎契这个环节会需要业主原贷款银行履行资金监管的作用;在赎契完毕后新贷款银行会接力对楼款进行监管。王永婵表示,其实在这个过程中,因新贷款银行的尾款发放必须要出新证后才发出,且一定是存到业主的指定账户,这部分的资金安全倒不会使人担心,不涉及过户交易而需要对首期款进行监管的业主原贷款银行才是应该负起监管大任的一方。

哪些交易可被豁免

汇瀚按揭高级业务经理莫静表示,在征求意见稿中,政府提出对两类的交易监管豁免,一类是涉及法人组织的交易,一类是涉及亲戚间转让房屋的交易。莫静表示,中介业对为何这两类交易可以豁免监管感到不解,对于前者即涉及法人组织的交易,她猜想或许因为房款是进入银行对公账户,银行可以对房款进行监管,至于后者即涉及亲属间的房屋交易可以豁免监管,中介人士希望政府可以厘清何为亲属关系,直系亲属还是旁系亲属,旁系亲属最远可以到第几代,若政府对亲属关系不能厘清,很有可能给中介的日常工作造成麻烦。

一位中介人士告诉记者,本来二手房全面监管应当对所有交易一视同仁,但却对两类交易“法外开恩”,无形中给市场发出一个信息这两类交易可以报低价,故此不少人士势必会从亲戚关系上打主意,亲戚关系或称为避免监管的一个通道。

银行准备好了?

在二手房全面监管中,银行扮演一个重要的角色。二手房中介人士希望银行可以提供给客户方便快捷的监管服务。在2008年版二手房自愿资金托管中,有银行为吸引托管客人而提出为二手房资金托管客户提供绿色通道,在银行分行签署托管协议不需排长队而可以走绿色通道,甚至个别银行还提出可以上门服务,二手房买卖双方在中介门店签署合同,可以预约银行职员前来一同签署托管协议。

汇瀚按揭莫静表示,由于二手房监管而增加签署托管协议这一道程序,业界希望这个程序尽可能便民,减少市民等候的时间。

据记者了解,目前参与二手房网签的银行共有9家,但并非9家银行的所有网点都具备资金托管功能,个别股份制银行可能只有少数几间分行可以做资金托管。莫静表示,从现在到二手房监管真正实施仍有一段时间,业界希望银行方面可以完备有关服务,届时才能真正提供便民服务给交易双方。

小额尾款点监管?

亿达按揭王永婵表示,在目前的二手房交易中,交易双方会就交易的某些条件而预留部分小额尾款,如学位房买家会预留四五万元作为业主迁出户口的保证金;也有买家会预留一两万元作为业主结清管理费和水电煤气费用的保证金,这些款项都是在出新证后才交割,从支付顺序来看,这些小额款项是交易的真正尾款。

王永婵说,从二手房资金全面监管的框架来看,首期款、尾期款都纳入监管是毋庸置疑,但小额款项因为不涉及递件过户流程,该如何设定达标放款的信号以及由何人来通知银行发放这些款项,也是一个麻烦的问题,他们准备下一次与房屋交易监管中心商讨二手房交易资金监管时提出来。

在目前的操作中,中介方会在首期款中“扣”起小部分作为业主交楼或迁出户口的保证金,待到业主交楼完毕或迁出户口再交给业主,这部分的操作如何过渡到二手房交易资金全面监管的阶段,或许也是政府需要个性化考量的一个细节。

(责任编辑:admin)

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